LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

Plusvalía Municipal
El IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA  –IIVTNU-, conocido coloquialmente como “la plusvalía”, es el impuesto que grava el incremento que se produce en el valor de los terrenos desde el momento en que se adquieren hasta a la fecha de la venta o la transmisión, pero sin tener en cuenta el aumento del coste de la vida.
 

Liquidación de la Plusvalía Municipal.

 

DÓNDE SE REGULA:
-En el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo,que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), artículos 104 a 110. Aquí se establece lo más importante de la “plusvalía”, quién lo paga, por qué se paga, cuándo se devenga, la no sujeción a este impuesto y los límites que tienen los Ayuntamientos a la hora de calcular la cuota a pagar.
-En las Ordenanzas Municipales: los ayuntamientos, suelen hacer un “copia-pega” de lo que dice el TRLHL y luego, dentro de los límites que le permite dicha ley, establecen el “quantum” a pagar, y en su caso, algunas ventajas fiscales para el contribuyente.

¿CUÁNDO SE TRIBUTA?

Cuando se ha producido una compraventa, permuta, donación, herencia, legado, dación en pago o para pago de deudas, constitución de usufructo o transmisión de usufructo, etc., recaida sobre un bien inmueble en cuyo recibo del IBI figure como Inmueble Urbano.

¿QUIÉN LO TIENE QUE PAGAR?

En las transmisiones onerosas: compraventas, permutas, daciones en pago, etc., el transmitente –EL VENDEDOR- o constituyente del USUFRUCTO.
En las transmisiones lucrativas: donación, herencia, legado, etc. EL ADQUIRENTE.
A Hacienda le tiene sin cuidado el hecho de que entre comprador y vendedor se pacte que la “plusvalía” la paga el comprador; La Hacienda Municipal, si no se paga este impuesto le mandará “la cartita” al vendedor –eso con independencia de que luego civilmente el vendedor le reclame al comprador el pago-.

DEVENGO DEL IMPUESTO:

En líneas generales fecha de la escritura pública de transmisión o constitución de usufructo.
Y para el caso de herencia o legado: fecha de la muerte del causante.

LIQUIDACIÓN1.- Punto de partida: cogemos el recibo de IBI del año del devengo y apuntamos en un papel el VALOR CATASTRAL DEL SUELO o TERRENO –pasando del valor del edificio-; recordando que si se trata de una herencia, el devengo se produce el día del fallecimiento aunque la escritura de herencia se haga en un año distinto. Ej. Sr. Fallece en 2009 y su esposa e hijos se adjudican la herencia ante Notario en 2010: el IBI que vale es el de 2009.

Ej. Paula vende el 31 de diciembre de 2009 un piso que tiene en Valencia y que compró el 2 de febrero de 2002; En el recibo del IBI de 2009 se indica como VALOR DEL SUELO 20.000 Euros.

2.- Determinación del número de años completos en que se ha producido esa plusvalía; restamos fechas: fecha de devengo – fecha en que el transmitente/fallecido adquirió el inmueble que ahora se transmite. Años completos. Si entre fecha y fecha han transcurrido más de 20 años, es como si sólo hubiesen transcurrido 20. Ese es el tope.

Nº de años completos transcurridos en el ejemplo: 7.

3.- Hay que multiplicar el nº de años transcurridos según el punto 2.- por un porcentaje que nos dice la Ordenanza Municipal del Ayuntamiento y que depende también del nº de años transcurridos; porcentaje que como máximo será:

Años transcurridos: entre 1 y 5: 3,7% ANUAL
Entre 6 y 10: 3,5% ANUAL
Entre 11 y 15: 3,2% ANUAL
Entre 16 y 20: 3% ANUAL

Algunos ayuntamientos nos dan ya multiplicado directamente el nº de años por el porcentaje correspondiente. Si han pasado más de 20 años, el incremento de valor no puede superar el 60% (20 año x el 3% anual) del valor catastral del suelo.

En el ejemplo de Paula: el incremento de valor es –como máximo del 24,5% (7 x 3,5%)-; en el Ayuntamiento de Valencia es un poco más bajo: 21% (7 años x el 3%).

4.- BASE IMPONIBLE
Como ya tenemos el incremento teórico de valor, en nuestro ejemplo, el 21%, para hallar la BASE IMPONIBLE ahora hay que multiplicar ese porcentaje de incremento de valor por el VALOR CATASTRAL DEL SUELO.

En el ejemplo: 21% x 20.000 = 4.200 Euros, sería el importe de la Base Imponible.

5.- TIPO DE GRAVAMEN Y CUOTA ÍNTEGRA.
Para hallar la cuota íntegra hay que multiplicar la BASE IMPONIBLE x un TIPO que no puede superar el 30% y que determina cada municipio en su Ordenanza para IIVTNU.
En Valencia –2009 - el TIPO DE GRAVAMEN es del 29,7%.

En el ejemplo: 4.200 X 29,7% =1247,4 Euros.- CUOTA ÍNTEGRA.

6.- CUOTA LÍQUIDA o IMPORTE A PAGAR.
Puede haber fijada por el municipio bonificaciones a la cuota que reduzcan el importe a pagar, como en caso de herencia recaida sobre descendientes, cónyuges o ascendientes; o bonificación-reducción por haberse fijado recientemente nuevo valor catastral con reducción en la cuota a pagar de hasta el 40% durante los 5 años siguientes. Pero eso lo tiene que decir la Ordenanza Municipal.

PLAZOS:

Plazos de declaración: 30 días hábiles desde la fecha de devengo para transmisiones –y actos en general– «inter vivos»; y seis meses para transmisiones por causa de muerte, plazo prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
Los Ayuntamientos pueden optar en sus Ordenanzas por el sistema de autoliquidación: “que el propio contribuyente me haga la factura y yo me limito a comprobar si está bien”. En este caso, el sujeto pasivo habrá de declarar, calcular la cuota e ingresarla dentro de los mismos plazos ya señalado (30 días hábiles o seis meses).



PRESCRIPCIÓN:
El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija que prescribirá a los cuatro años el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación. Por su parte, el artículo 67 señala que el plazo de prescripción empezará a contarse desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la declaración o autoliquidación.
Teniendo en cuenta lo dicho, lo que hay que analizar es cuándo comienza a contarse el plazo de cuatro años de prescripción en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal).
En este sentido, el artículo 109 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales fija que este impuesto se devenga cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.

DOCUMENTOS A ACOMPAÑAR:
Cumplimentación de modelo de declaración/autoliquidación fijado en la Ordenanza del Ayuntamiento firmado por el sujeto pasivo o su representante (en tal caso, además, documento de representación).
Copia simple de la escritura pública.
Fotocopia del DNI/NIF, o de la tarjeta de residencia o pasaporte si es extranjero y CIF si es persona jurídica.
Fotocopia último recibo IBI.

LA PLUSVALÍA MUNICIPAL EN LAS VENTAS DE INMUEBLES URBANOS POR NO RESIDENTES

El impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de natureza Urbana (Plusvalía) grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de natureza urbana que se ponga de manifesto a consecuencia de la transmisión de una propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

    Cuando en la transmisión de un inmueble de naturaleza urbana vende una persona física no residente, es el comprador el que tiene la obligación de pago de la plusvalía municipal frente al Ayuntamiento correspondiente, como sustituto del contribuyente; pero como es el vendedor el sujeto pasivo como obligado tributario, éste deberá abonarle al comprador el importe de dicho impuesto.

    Esto resulta de lo dispuesto en el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y de lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley General Tributaria que dicen textualmente:


Artículo 106. Sujetos pasivos.
1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:
a. En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.
b. En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.
2. En los supuestos a que se refiere el párrafo b del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

 “Artículo 36. Sujetos pasivos: contribuyente y sustituto del contribuyente.
1. Es sujeto pasivo el obligado tributario que, según la Ley, debe cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a la misma, sea como contribuyente o como sustituto del mismo.
No perderá la condición de sujeto pasivo quien deba repercutir la cuota tributaria a otros obligados, salvo que la Ley de cada tributo disponga otra cosa.
En el ámbito aduanero, tendrá además la consideración de sujeto pasivo el obligado al pago del importe de la deuda aduanera, conforme a lo que en cada caso establezca la normativa aduanera.
2. Es contribuyente el sujeto pasivo que realiza el hecho imponible.
3. Es sustituto el sujeto pasivo que, por imposición de la Ley y en lugar del contribuyente, está obligado a cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a la misma.
El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas, salvo que la Ley señale otra cosa.”

Por todo lo expuesto es conveniente que en las escrituras de compraventa en las que el vendedor sea una persona física no residente se ponga una advertencia sobre el pago de la plusvalía municipal que podría ser similar a la siguiente:

“El Impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si se devengare, será de cuenta de la parte vendedora. No obstante, por ser el contribuyente una persona física no residente en España, el adquirente tiene la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, según lo establecido en el artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y artículo 36 de la Ley General Tributaria, estando obligado a cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a dicho impuesto.”.

En la práctica lo más lógico es que, previa a la firma del contrato de compraventa, el comprador solicite al Ayuntamiento correspondiente que le calcule el importe de la plusvalía municipal y dicho importe se lo retenga del precio de compraventa, asegurándose de esta forma el pago por el vendedor de la plusvalía municipal, sin correr el riesgo de que el no residente se marche a su país de origen y quede sin pagar dicho impuesto.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NO INSCRIBIRA SIN ACREDITAR LA PRESENTACIÓN O EL PAGO DE LA PLUSVALIA MUNICIPAL


La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, publicada en el BOE del pasado 28 de diciembre de 2012, adiciona un nuevo apartado 5 en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria que dice así:
    “El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.”.

Esta modificación de la Ley Hipotecaria tiene efectos desde el  día
1 DE ENERO DE 2013.

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