MANIFESTACIÓN SOBRE EL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL O NO DE LA VIVIENDAEn todos los préstamos o créditos hipotecarios en los que se hipoteque una vivienda deberá manifestarse si la misma tiene el carácter de vivienda habitual o no (art. 21-3 Ley Hipotecaria).
CLÁUSULA: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 21-3 de la Ley Hipotecaria, la parte hipotecante manifiesta que la vivienda objeto de hipoteca antes descrita tiene / no tiene el carácter de vivienda habitual.” Se incluirá tras la descripción de cada vivienda que se hipoteque. Podría darse el caso de que fuera vivienda habitual incluso aunque el titular fuera una persona jurídica.
LIMITACIÓN DE LOS INTERESES DE DEMORA
Sólo se aplica en préstamos o créditos hipotecarios para adquisición de vivienda habitual garantizados por hipotecas constituidas sobre la misma vivienda.
CLÁUSULA: “Por tener la presente operación crediticia como finalidad la financiación de la adquisición de la vivienda habitual de la parte acreditada y ser garantizada con hipoteca constituida sobre dicha vivienda, y de conformidad con lo previsto en el artículo 114 párrafo tercero, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”Este texto se puede poner al final del pacto de intereses de demora respetando el propio de cada entidad salvo que prevea la capitalización, en cuyo caso habrá que suprimir del pacto originario de la entidad esa referencia.
PACTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
En todas las escrituras de hipoteca habrá que revisar el pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca teniendo en cuenta los siguientes criterios:
a) Sólo cabe esta ejecución en los casos de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Por lo tanto habría que hacer constar algo así en dicho pacto:
“De conformidad con lo dispuesto en el artículo129.1.b) de la Ley Hipotecaria sólo podrá ejercitarse la acción hipotecaria mediante la venta extrajudicial aquí pactada en el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”
b) La estipulación en la que se pacte la venta extrajudicial deberá figurar separada de las restantes estipulaciones de la hipoteca. Luego si en una minuta de hipoteca aparece en la misma estipulación que el procedimiento judicial habrá que separarla dando un número bis al pacto.
“NOVENA BIS.- Los otorgantes pactan expresamente que en caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial de los bienes
hipotecados. …..”
c) En el pacto de venta extrajudicial deberá hacerse constar también si la vivienda tiene el carácter de habitual o no. No es suficiente con la mención ya efectuada al describir la finca sino que el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria exige que conste en este pacto.
“NOVENA BIS.- Los otorgantes pactan expresamente que en caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial de los bienes hipotecados. …..
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 129.2.b de la Ley Hipotecaria, la parte hipotecante manifiesta que la vivienda objeto de hipoteca antes descrita tiene / no tiene el carácter de vivienda habitual.”
d) El valor de tasación que se fije para tipo en la subasta ha de ser el mismo que el que se señale en la escritura para la ejecución judicial y, en ningún caso, puede ser inferior al 75 % del que figure en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley de Mercado Hipotecario. En consecuencia es necesario que se aporte siempre una tasación realizada con arreglo a dicha norma legal (constará así en el certificado de tasación).
e) No puede pactarse en las hipotecas de máximo.
a) Sólo cabe esta ejecución en los casos de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Por lo tanto habría que hacer constar algo así en dicho pacto:
“De conformidad con lo dispuesto en el artículo129.1.b) de la Ley Hipotecaria sólo podrá ejercitarse la acción hipotecaria mediante la venta extrajudicial aquí pactada en el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”
b) La estipulación en la que se pacte la venta extrajudicial deberá figurar separada de las restantes estipulaciones de la hipoteca. Luego si en una minuta de hipoteca aparece en la misma estipulación que el procedimiento judicial habrá que separarla dando un número bis al pacto.
“NOVENA BIS.- Los otorgantes pactan expresamente que en caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial de los bienes
hipotecados. …..”
c) En el pacto de venta extrajudicial deberá hacerse constar también si la vivienda tiene el carácter de habitual o no. No es suficiente con la mención ya efectuada al describir la finca sino que el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria exige que conste en este pacto.
“NOVENA BIS.- Los otorgantes pactan expresamente que en caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial de los bienes hipotecados. …..
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 129.2.b de la Ley Hipotecaria, la parte hipotecante manifiesta que la vivienda objeto de hipoteca antes descrita tiene / no tiene el carácter de vivienda habitual.”
d) El valor de tasación que se fije para tipo en la subasta ha de ser el mismo que el que se señale en la escritura para la ejecución judicial y, en ningún caso, puede ser inferior al 75 % del que figure en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley de Mercado Hipotecario. En consecuencia es necesario que se aporte siempre una tasación realizada con arreglo a dicha norma legal (constará así en el certificado de tasación).
e) No puede pactarse en las hipotecas de máximo.
DECLARACIÓN MANUSCRITA EN LA PROPIA ESCRITURA DE HIPOTECA Requisitos necesarios:
− Prestatario persona física.
− Hipoteca recae sobre una vivienda (habitual o no) o tiene como finalidad la adquisición o conservación de terrenos o edificios.
− Concurra una de estas tres circunstancias: a) clausula suelo/techo asimétrica en perjuicio del deudor, b) lleve asociada la contratación de un instrumento de cobertura de riesgo de tipo de interés (p.ej. Un swap), c) el préstamo o crédito sea en divisas.
Si se dan las tres circunstancias, todos los prestatarios personas físicas (pueden concurrir con jurídicas) deben hacer constar de forma manuscrita junto a su firma un texto que, hasta que lo regule el Banco de España, deberá decir lo siguiente:
“He sido informado adecuadamente de los posibles riesgos derivados de este contrato como consecuencia de que OPCIONES a) el límite de variabilidad del tipo de interés a la baja sea inferior al límite de la variabilidad al alza; b) el mismo tenga asociado la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, c) que se trate de un préstamo en divisas.”
Las circunstancias a) y la c) son fácilmente comprobables. En cambio la b) sólo puede conocerse si lo manifiestan los otorgantes pues los instrumentos de cobertura no los intervenimos los notarios. Por ello habrá que hacer constar en las escrituras de hipoteca con prestatario persona física y objeto vivienda, terrenos o edificaciones una manifestación de los otorgantes del siguiente tenor:
“A los efectos de lo prevenido en el artículo 6 de la Ley 1/2013 manifiestan los otorgantes que el presente otorgamiento no lleva asociada la contratación de ningún instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés.”
NECESARIO IMPAGO DE TRES CUOTAS MENSUALES PARA PODER EJERCITAR ACCIONES EJECUTIVAS Se modifica el artículo 693 LEC de manera que no puede iniciarse procedimiento de ejecución judicial o extrajudicial si no se han impagado importes equivalentes a tres cuotas mensuales cuando la amortización sea periódica.
Esto conlleva al menos dos consecuencias importantes:
a) Debe hacerse constar por el Notario en el título de constitución de la hipoteca (así lo exige el artículo citado). Luego habrá que incluir siempre la
advertencia siguiente:
“En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 693.1 LEC yo el Notario hago constar que para iniciar procedimientos de ejecución sobre los bienes hipotecados en la presente escritura será necesario que venzan al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses.”
b) Hay que comprobar que no haya en la escritura una cláusula de vencimiento anticipado que prevea el vencimiento por el impago de una o dos mensualidades. Si la hubiese habría que adaptarla a lo expuesto y exigir tres plazos mensuales como causa.
