En los casos de compraventa de inmuebles alquilados, los arrendatarios tienen un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble (derecho de tanteo y retracto) en las mismas condiciones de la venta, derecho regulado en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La citada Ley establece dos tipos de notificaciones a los arrendatarios para salvaguardar sus derechos en el caso de venta de un inmueble arrendado.
1.- Una notificación, anterior a la venta, para el tanteo, y que ha de hacer el vendedor. En este caso el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente, preferentemente por conducto notarial, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de esta notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
2.- Y otra notificación, posterior a la venta, para el retracto, y que ha de hacer el comprador cuando no se hubiese hecho la notificación para el tanteo o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. En este caso el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto sobre la finca vendida en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente, preferentemente por conducto notarial, las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. El arrendatario no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. (Artículo 1.518 del Código Civil)
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Casos prácticos en una compraventa de inmueble alquilado.
1º) Que se realice la notificación previa al arrendatario para el tanteo con todos los requisitos exigidos.
En este caso no procede la notificación posterior a la venta para el retracto, pero será necesaria dejar constancia de dicha notificación en la escritura de compraventa para poderla inscribir en el Registro de la Propiedad.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO: Manifiesta la parte vendedora que la presente compraventa ha sido notificada previamente al arrendatario don $, con todos los requisitos exigidos por la Ley, con una antelación superior a treinta días naturales al presente otorgamiento y sin que haya ejercitado su derecho de tanteo, por medio de acta autorizada por el Notario con residencia en $, el día $, bajo el número $ de protocolo, cuya copia autorizada me entrega para que una a la presente, tal como hago.
2º) Que no se realice la notificación previa para el tanteo y sí se realice la notificación posterior para el retracto.
En este caso el comprador requerirá al Notario para que notifique al arrendatario, en el domicilio que conste en el contrato de arrendamiento a efectos de notificaciones, el otorgamiento y contenido de la escritura de compraventa.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: REQUERIMIENTO PARA NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO:
La parte compradora me requiere a mí, Notario autorizante, para que notifique al arrendatario DO$, en su domicilio sito en $, el otorgamiento y contenido de la presente compraventa.
Acepto el requerimiento.
DILIGENCIA.- (Referida a la escritura número $/2011 del Protocolo General Corriente de don $). En $ a $ de $ de dos mil once.
Siendo las $ horas y $ minutos, me persono en el domicilio señalado por la parte requirente, en la calle $, en esta ciudad de $ y, tras hacer saber mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, entrego cédula con transcripción literal de la escritura que antecede al arrendatario do$, el cual se hizo cargo de la cédula sin hacer manifestación alguna.
De todo lo contenido en esta diligencia, extendida en el presente folio de papel timbrado del Estado exclusivo para documentos notariales, redactada en mi estudio con las notas tomadas por mí, yo, Notario, doy fe.-
3º) Que en el contrato de arrendamiento haya un pacto por el cual el arrendatario renuncie a los derechos de tanteo y retracto en la venta del inmueble arrendado.
En este caso el Notario lo hará constar expresamente así en el apartado “Arrendamientos” de la escritura de compraventa, no siendo necesarias las notificaciones de tanteo y retracto por no existir el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
4º) Que el arrendatario no tenga derecho al tanteo y retracto cuando:
- El inmueble esté arrendado a los compradores.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra arrendada únicamente al comprador.
- Cuando se vendan la totalidad de los pisos y locales de un inmueble y no esté arrendado a un único arrendatario.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que las fincas descritas están arrendadas, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario por estar arrendada por pisos a distintos arrendatarios.
- La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que las fincas descritas están arrendadas, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario porque se venden conjuntamente y son todas las que tiene en propiedad en el mismo inmueble.
- Un condueño venda una parte indivisa a otro, en cuyo caso tendrá preferencia el retracto del condueño.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita está arrendada, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario por tratarse de una venta de una parte indivisa a otro condueño.
- Se venda la finca arrendada a un titular de un retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita está arrendada a don $, titular del retracto convencional que figura inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5º) Que el arrendatario renuncie al derecho de tanteo y retracto en la propia escritura de compraventa.
En este caso se hará comparecer al arrendatario en la escritura de compraventa a los efectos de que renuncie a los derechos de tanteo y retracto que tiene en la venta del inmueble, evitando así las notificaciones exigidas por Ley.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO.
*, continuando como arrendatario de la finca descrita, renuncia a los derechos de tanteo y retracto que le corresponden por razón de la presente compraventa.
1.- Una notificación, anterior a la venta, para el tanteo, y que ha de hacer el vendedor. En este caso el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente, preferentemente por conducto notarial, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de esta notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
2.- Y otra notificación, posterior a la venta, para el retracto, y que ha de hacer el comprador cuando no se hubiese hecho la notificación para el tanteo o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. En este caso el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto sobre la finca vendida en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente, preferentemente por conducto notarial, las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. El arrendatario no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. (Artículo 1.518 del Código Civil)
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Casos prácticos en una compraventa de inmueble alquilado.
1º) Que se realice la notificación previa al arrendatario para el tanteo con todos los requisitos exigidos.
En este caso no procede la notificación posterior a la venta para el retracto, pero será necesaria dejar constancia de dicha notificación en la escritura de compraventa para poderla inscribir en el Registro de la Propiedad.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO: Manifiesta la parte vendedora que la presente compraventa ha sido notificada previamente al arrendatario don $, con todos los requisitos exigidos por la Ley, con una antelación superior a treinta días naturales al presente otorgamiento y sin que haya ejercitado su derecho de tanteo, por medio de acta autorizada por el Notario con residencia en $, el día $, bajo el número $ de protocolo, cuya copia autorizada me entrega para que una a la presente, tal como hago.
2º) Que no se realice la notificación previa para el tanteo y sí se realice la notificación posterior para el retracto.
En este caso el comprador requerirá al Notario para que notifique al arrendatario, en el domicilio que conste en el contrato de arrendamiento a efectos de notificaciones, el otorgamiento y contenido de la escritura de compraventa.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: REQUERIMIENTO PARA NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO:
La parte compradora me requiere a mí, Notario autorizante, para que notifique al arrendatario DO$, en su domicilio sito en $, el otorgamiento y contenido de la presente compraventa.
Acepto el requerimiento.
DILIGENCIA.- (Referida a la escritura número $/2011 del Protocolo General Corriente de don $). En $ a $ de $ de dos mil once.
Siendo las $ horas y $ minutos, me persono en el domicilio señalado por la parte requirente, en la calle $, en esta ciudad de $ y, tras hacer saber mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, entrego cédula con transcripción literal de la escritura que antecede al arrendatario do$, el cual se hizo cargo de la cédula sin hacer manifestación alguna.
De todo lo contenido en esta diligencia, extendida en el presente folio de papel timbrado del Estado exclusivo para documentos notariales, redactada en mi estudio con las notas tomadas por mí, yo, Notario, doy fe.-
3º) Que en el contrato de arrendamiento haya un pacto por el cual el arrendatario renuncie a los derechos de tanteo y retracto en la venta del inmueble arrendado.
En este caso el Notario lo hará constar expresamente así en el apartado “Arrendamientos” de la escritura de compraventa, no siendo necesarias las notificaciones de tanteo y retracto por no existir el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
4º) Que el arrendatario no tenga derecho al tanteo y retracto cuando:
- El inmueble esté arrendado a los compradores.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita se encuentra arrendada únicamente al comprador.
- Cuando se vendan la totalidad de los pisos y locales de un inmueble y no esté arrendado a un único arrendatario.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que las fincas descritas están arrendadas, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario por estar arrendada por pisos a distintos arrendatarios.
- La vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que las fincas descritas están arrendadas, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario porque se venden conjuntamente y son todas las que tiene en propiedad en el mismo inmueble.
- Un condueño venda una parte indivisa a otro, en cuyo caso tendrá preferencia el retracto del condueño.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita está arrendada, pero no procede el derecho de adquisición preferente del arrendatario por tratarse de una venta de una parte indivisa a otro condueño.
- Se venda la finca arrendada a un titular de un retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Ejemplo:
ARRENDAMIENTOS: Manifiesta la parte vendedora que la finca descrita está arrendada a don $, titular del retracto convencional que figura inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5º) Que el arrendatario renuncie al derecho de tanteo y retracto en la propia escritura de compraventa.
En este caso se hará comparecer al arrendatario en la escritura de compraventa a los efectos de que renuncie a los derechos de tanteo y retracto que tiene en la venta del inmueble, evitando así las notificaciones exigidas por Ley.
Ejemplo:
CLÁUSULA *: RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO.
*, continuando como arrendatario de la finca descrita, renuncia a los derechos de tanteo y retracto que le corresponden por razón de la presente compraventa.
